此屬于理論探討范疇，我談一下我的個人理解，未必正確。

一、政策規(guī)定

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）的相關(guān)規(guī)定：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

綜上所述，對于老房地產(chǎn)來講，一般納稅人、小規(guī)模納稅人增值稅處理大致一樣，只是分別區(qū)分自建或者非自建。即：自建項目全額計算，非自建項目差額計算。

二、個人理解

增值稅采取環(huán)環(huán)抵扣征稅的基本原理，每一道環(huán)節(jié)就增值部分計算。由于營業(yè)稅改征增值稅，所以原先繳納的營業(yè)稅予以考慮（二者都是流轉(zhuǎn)稅）。我們以數(shù)字舉例來看：

（一）甲公司自建房屋一套，成本100萬元；現(xiàn)在按照120萬元銷售，以120萬元計稅。整體流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)120萬元。

（二）乙公司自建房屋一套，成本100萬元；先以100萬元銷售給甲公司，則首先以100萬元繳納營業(yè)稅。然后，甲公司再對外銷售，差額計稅，增值稅計稅依據(jù)20萬元。整體流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)仍為120萬元。

由于我們只是進(jìn)行原理分析，所以不作細(xì)節(jié)考慮（比如含稅價、不含稅價等）。綜上分析，個人認(rèn)為，兩種情形下的計稅依據(jù)、稅收負(fù)擔(dān)大體一致，而只是納稅環(huán)節(jié)有所不同；而每個環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，則應(yīng)通過市場杠桿反映于價格之內(nèi)。

以上屬于個人見解，敬請參考。