具體如何處理，需要依據(jù)貴司的合作開發(fā)方案的判斷。就問題所述情況，提醒關(guān)注以下問題：

1、 土地成本的核算

投資公司購入土地進行開發(fā)，由貴公司提供建筑服務，對公司而言，提供的是建筑勞務，按照財稅【2016】36號文繳納增值稅，和一般的建筑勞務處理一樣；對一項目公司，需要看該房產(chǎn)的用途，如果是自用，土地計入無形資產(chǎn)科目，如果是房地產(chǎn)開發(fā)，作為開發(fā)成本核算，具體可以參照《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》進行分類，設置相關(guān)科目。

2、 增值稅的處理

2016年5月1日之后，不動產(chǎn)納入營改增范圍，不論是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其購入的土地、接受的建筑勞務、購入的建筑貨物等，均可以按規(guī)定抵扣進項。房地產(chǎn)企業(yè)，可以一次性抵扣進項，其他企業(yè)自用的，按規(guī)定分兩年抵扣進項，具體按照《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）操作。

3、 劃出部分的處理

貴公司和別人合伙設立投資公司，貴公司與投資公司屬于不同的主體，投資公司建設的房產(chǎn)給貴公司用，具體怎么做稅務處理，需要看房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式，是銷售、抵減工程款、投資，還是其他方式，相應的稅務處理不同。

對于銷售不動產(chǎn)，按規(guī)定需要繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，接受方需要繳納契稅、印花稅；投資不動產(chǎn)，營改增之后同樣涉及增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，投資可以暫不征收土地增值稅。

以上分析供參考，如需做進一步討論，請補充問題細節(jié)。