2016年5月才開(kāi)始全面營(yíng)改增，目前還沒(méi)看到官方發(fā)布的物業(yè)公司增值稅的稅負(fù)預(yù)警值等信息。

租金：

對(duì)于租金，營(yíng)改增之前適用的是5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，營(yíng)改增之后，對(duì)于之前的不動(dòng)產(chǎn)出租，可以選擇5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，即增值稅的稅負(fù)為1/(1+5%)=4.76%，因選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，公司的增值稅稅負(fù)為4.76%；如果選用的11%的一般計(jì)稅方式，需要結(jié)合其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況判斷，此處沒(méi)有官方數(shù)據(jù)參考。

需提醒注意的是，對(duì)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，屬于2016年5月之前簽訂的轉(zhuǎn)租合同，可以選擇適用5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，5月之后的，只能適用11%的一般計(jì)稅方式，如果貴司是租入再轉(zhuǎn)租，需避免稅率差風(fēng)險(xiǎn)（即貴司對(duì)外出租適用11%稅率，貴司向一手房東租入只能抵扣5%的稅率）。

水費(fèi)：

物業(yè)公司向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除納稅人支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅，此時(shí)增值稅稅負(fù)會(huì)低于2.91%（1/(1+3%)=2.91%）。同時(shí)，可以按3%向服務(wù)接受方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

物業(yè)費(fèi)：

在原營(yíng)業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，“營(yíng)改增”后，物業(yè)公司如果為一般納稅人，收取的物業(yè)費(fèi)適用稅率為6%，相比原營(yíng)業(yè)稅模式，按照增值稅銷售額價(jià)稅分離原理，稅率僅上升0.66%?？紤]到物業(yè)公司其采購(gòu)的辦公用品、固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)都能夠進(jìn)行抵扣，在抵扣充分的前提下，實(shí)際稅負(fù)與原營(yíng)業(yè)稅相比可能下降，即小于5%。

比如，某物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，營(yíng)改增后當(dāng)月物業(yè)費(fèi)收入（含稅）106萬(wàn)元，同期采購(gòu)辦公用品等成本支出11.7萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的進(jìn)項(xiàng)稅額為1.7萬(wàn)元。在營(yíng)業(yè)稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：106×5%=5.3萬(wàn)元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3萬(wàn)元。同樣的物業(yè)費(fèi)收入，改革后增值稅相比較營(yíng)業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款1萬(wàn)元。

物業(yè)公司如果為小規(guī)模納稅人，物業(yè)費(fèi)適用征收率為3%，相比原營(yíng)業(yè)稅模式，稅負(fù)直接下降40%以上。

比如，某物業(yè)公司為增值稅小規(guī)模納稅人，營(yíng)改增后物業(yè)費(fèi)當(dāng)月收入（含稅）103萬(wàn)元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為：103×5%=5.15萬(wàn)元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：103÷（1+3%）×3%=3萬(wàn)元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營(yíng)業(yè)稅少負(fù)擔(dān)稅款2.15萬(wàn)元。